Normalmente los inversionistas de bienes raíces necesitan conocer qué lugar es más conveniente para realizar una inversión inmobiliaria; para lo cual es importante hacer un análisis en el tiempo del comportamiento que ha presentado cada distrito.
Lo primero que se tiene que hacer es identificar la rentabilidad o el Retorno sobre la Inversión (ROI), es decir, el resultado del precio pagado por el inmueble adquirido entre la renta mensual por el arrendamiento del mismo. Para ser más precisos, lo que queda luego de pagar los impuestos y los costos de reparación del inmueble.
El BCR, en sus Notas de Estudio, presenta diferentes indicadores, elaborados por ellos, que permiten realizar un seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario, a partir de la información que ellos recopilan semanalmente sobre precios de venta y alquileres de departamentos, entre otros. Considerando que se cuenta con muestras pequeñas y heterogéneas, el indicador estadístico que se utiliza es la mediana. Los distritos de donde se recaba la información son: Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco, Surquillo, Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel. En este caso el análisis se ha realizado en base a la información del tercer trimestre de 2019.
El índice inmobiliario PER, que mide en cuantos años se recupera el valor de adquisición de las viviendas mediante los ingresos obtenidos por su alquiler, ascendió a su punto más alto del 2019 (17.6 años), según estadísticas del BCR al cierre de setiembre.
En la mayoría de distritos el PER se incrementó durante el tercer trimestre del año. Este indicador es más elevado en La Molina (21.9), San Borja (19.4) y San Isidro (19.3), lo que significa que en estos distritos la recuperación de una inversión a base de alquileres no es muy rentable, o demora más tiempo.
Por el contrario, según este estudio oficial, la inversión se recupera más rápido en Pueblo Libre (15.5), San Miguel (15.6) Y Lince (15.7). Por lo cual si ud desea invertir en viviendas para arrendarlas obtendrá una rentabilidad mayor en estos distritos de Lima.
¿EN QUÉ DISTRITO INVERTIRÍAS PARA RECUPERAR LO MÁS PRONTO POSIBLE TU DINERO?
Si hacemos un análisis simple, sólo midiendo el trimestre de este año la respuesta sería Pueblo Libre por obtener una recuperación del dinero invertido en 15 años y 5 meses en comparación de los otros distritos limeños.
Para efectos de determinar una inversión en determinada área se debe considerar el factor histórico, es decir, el comportamiento del distrito en los últimos 5 años, si es factible. Por ejemplo en este caso, si solo consideramos el PER del último trimestre, optariamos por Pueblo Libre por obtener una recuperación del dinero invertido en 15 años y 5 meses; sin embargo, al hacer el análisis histórico, elegiríamos el distrito de San Miguel. Otra respuesta correcta sería el distrito de Lince por cuanto tiene una variación de “0” siendo una inversión estable.
Fuente: De Reporte elaborado por Dr. Marina Fuentes – Sociedad Peruana de Bienes Raíces
